生前贈与で不動産を贈与するメリット・デメリット

最近よく耳にする生前贈与は、自分が亡くなってから行う遺産相続とは違い、元気な間に自分の手元にある財産を子供や孫に分配することを指します。現金などを分けるケースもありますが、今回は不動産を生前贈与する場合のメリットやデメリットなどを詳しく紹介していきます。是非参考にしてみてはいかがでしょうか。

生前贈与で不動産を贈与するメリット


自分で全てを決められる生前贈与ですが、不動産を生前贈与する場合のメリットについて紹介します。一体どんな良さがあるのでしょう。

贈与者の意思が確実に反映される

贈与者となる自分が亡くなってから行われる一般的な遺産相続とは異なり、本人の気持ちがしっかり反映されるでしょう。本人が亡くなってから行う相続の場合は、相続人の意思も反映されることから遺書の有無などによって話が複雑化し、家族や親戚同士など相続をする人間同士でトラブルが生じることもあります。そのようなリスクを回避できるのは、不動産を生前贈与するメリットとなります。

相続税の負担を軽減できる

亡くなった時に手元に残る財産を減らしておくことで相続税の負担を減らすことが可能です。例えば不動産のみを生前贈与して現金は亡くなってから分配してもらうなどという方法をとるケースや、一部の不動産のみを生前贈与して残りは亡くなってから相続してもらうなど、それぞれのやり方で節税することができます。

短期間に贈与が可能

不動産の生前贈与をする場合には、比較的短い期間に贈与をすることができます。一般的な相続との比較で判断が難しい不動産の生前贈与ですが、短期間に贈与が可能になる点は重要性が高まります。早く手続きを済ませてスッキリさせたい方には適した方法ですが、あまり急ぐよりも家族同士の慎重な話し合いの場を設けて進めた方が後になってトラブルになりません。

生前贈与で不動産を贈与するデメリット

メリットがある一方でデメリットも考えられるのが不動産の生前贈与です。どのような点が一体マイナスと捉えられているのでしょう。

不動産取得税や登録免許税の負担がある

生前贈与によって不動産が分配された場合、不動産取得税や登録免許税を負担する必要があります。もちろん生前贈与される不動産の規模によって納める金額が異なりますが、税金の負担額が増える点はデメリットの一つです。

贈与税などの費用がかかる

不動産取得税や免許登録勢に加えて、贈与税も納める必要があります。親や祖父母などから不動産を譲り受けるだけにも関わらず、名義が変更されることで様々な税金を納めなければなりません。

メリットとデメリットを考慮してより良い選択を!

不動産の生前贈与は全て得ができるような印象がありますが、土地や建物の大きさや数の違いによっては、負担を増やす結果にもなりかねません。現在の所有者としっかり話をしながら相続できる良さはありますが、目の前に本人がいることでかえってトラブルになることも考えられます。どのような選択をするのが正しいのかは、それぞれのパターンによって変わります。是非慎重な判断をすることをおすすめします。

不動産を贈与する場合は相続時精算課税制度を利用するべき

不動産を生前贈与する場合には、便利な相続時精算課税制度というものがあります。一体どのような内容であるのか詳しく紹介します。

相続時精算課税制度とは?

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親または祖父母から20歳以上の子供や孫に贈与する額のうち、2,500万円までが非課税となる制度です。ただし2,500万円を越える贈与金額に対しては、一律20%の贈与税が掛かりますので注意しましょう。贈与するものは不動産に限らず、現金にも適用されますので覚えておくと安心です。

5千万の不動産を贈与した場合は?

では実際に相続時精算課税制度が適用されるか否かを、実際のケースで計算してみましょう。仮に5000万円の不動産を生前贈与した場合には、(5,000万円-2,500万円)×20%=500万円となり、500万円の贈与税が掛かります。

ただし暦年課税はできなくなるので注意を!

また不動産を生前贈与する場合には、相続時精算課税制度のほかに、還暦課税と言う納税制度があります。この暦年課税は1年間の贈与が110万円以内なら非課税という制度で、賢く利用することで、節税対策をしながら不動産の生前贈与を成功させることができます。

相続時精算課税制度を活用した不動産の生前贈与

不動産を贈与する場合には、不動産の評価額は暦年課税でカバーできる非課税枠110万円を越えるケースが多いため、相続時精算課税制度の利用が最適です。不動産を贈与する場合の財産評価は対象となる不動産を贈与する時点で行われます。そのため贈与した後に不動産の価値が上がったとしても問題はありません。つまり今後価値が上がることが予想される財産については、生前贈与を行うと良いでしょう。アパートやマンションなどの不動産の贈与では、対象となる不動産の評価額が固定資産税の評価額となります。この評価額は不動産のそのものの評価額より低く、対象不動産の借家権割合に応じて固定資産税としての評価額が下るため、一般的には不動産そのものの評価額の40%で贈与が可能です。これは現金で同額の生前贈与をした場合と比較しても贈与税を抑えることができます。また収益を生む不動産は、相続税対策にも有効です。仮に不動産を生前贈与せずに相続することになった場合、毎月得られる収益はそのまま相続財産の増大へとつながり、多額の相続税を支払う必要が出てきます。しかし生前贈与では不動産で得た収入がそのまま贈与を受けた人の収入となるため、相続税を支払うための準備資金として活用できる可能性が生まれます。

不動産を生前贈与する際の流れについて

不動産を生前贈与する場合には、決まった書類を作成して申請することで手続きが完了しますが、内容が複雑で書類量が多いなど一人で全てを引き受ける自信がない場合は、司法書士や行政書士などの専門家に相談することをおすすめします。

申請に必要な書類を揃えよう


不動産を生前贈与する場合には、沢山の必要書類を用意することが求められます。生前贈与の対象となる不動産の権利証や発効から3か月以内の贈与する者の印鑑登録証明書、贈与を受ける者の住民票や登記原因証明情報があります。また固定資産評価証明書や生前贈与の対象となる不動産の登記簿謄本を全て用意します。不動産が複数ある場合は、その物件ごとに書類を揃える必要がありますので、不備がないように気を付けましょう。

申請書と付属書類を作成します。

不動産の生前贈与に必要な申請書は提出先である法務局に用意されているわけでなく、書式は特に指定されていません。よって申請書には必要な情報が記載されていればどのような形式でも問題ありません。しかし法務局のホームページには、申請書のひな型が用意されていますので、それらの未記入部分に必要事項を記入する形で申請書を用意しましょう。また付属書類は、印紙の台紙や必要であれば委任状、加えて登記原因証明情報を作成します。

全ての必要書類を法務局へ持参する

書類の作成が完成した段階で、自宅近くの法務局へ書類を提出して不動産の生前贈与に関する手続きを済ませます。新しい権利証が完成するまでには2週間程度かかりますが、これによって不動産の生前贈与が無事完了したことになります。

不動産の生前贈与でかかる費用は?

全てが無料でできるわけではない不動産の生前贈与ですが、一体どのような費用が求められるのでしょう。事前に把握しておきますと、急な出費にも動揺すること無く対応できます。

不動産取得税

生前贈与によって不動産を取得した場合には、不動産取得税と呼ばれる都道府県税の支払いを求められます。これは不動産の取得者が不動産の住所地である都道府県に不動産取得時に一度だけ納めなければならない税金です。不動産の登記情報を変更してから、約半年後に納税通知書が郵送されてきます。納税する金額は固定資産税評価額の3%です。ただしこの税率は不動産取得時によって減る可能性もありますので、注意して決められた金額を納めるようにしましょう。

登録免許税(登記)

いわゆる登記と呼ばれる登録免許税は、不動産の生前贈与を行うために法務局へ必要書類を提出する際に窓口で支払います。登録免許税の価格は固定資産税評価額の2%とされています。固定資産税評価額とは生前贈与する不動産や土地の評価額で、登録免許税は贈与をする人と受ける人のどちらが支払っても問題がない税金です。

軽減措置について知っておこう

基本的には登録免許税と不動産取得税に対して軽減措置はありませんが、場合によっては軽減される制度があります。例えば住宅取得や住宅用地の取得、土地や建物を公共工事によって収容された場合には、軽減措置が適用されますが、軽減してもらうには申請が必要ですので、自分で手続きを進めるようにしましょう。

期限を過ぎないように注意が必要な納付締め切り


土地や建物の取得時から60日以内に不動産取得申告書の提出が義務付けられていて、この申告書を提出することで都道府県から納付書が送付されます。納付時期を過ぎてしまわないように、納付書が届いた段階で早めに税金を納めるのがおすすめです。

まとめ

いかがでしたか。生前贈与によって不動産を分配することは、メリットがある一方でデメリットもあることが理解できました。どのような判断が良いのかは、不動産の所有数や規模が異なりますので難しいですが、持ち主を譲り渡す大切な行為ですので、家族間できちんと納得がいく話し合いをすることが大切です。また工夫次第で納める税金にも差が生じることが考えられることから、自分で判断できない場合は専門家に相談をして、満足度の高い不動産の生前贈与を是非検討してみてはいかがでしょうか。

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